沧桑大陆，依稀留劫外之棋；混沌众生，仿佛入邯郸之道。香迷蝴蝶，痴梦难醒；悟到木犀，灵魂已散。看几许英雄儿女，滚滚风尘；都付与衰草夕阳，茫茫今古。此金圣叹所谓“大地梦国，古今梦影，荣乐梦事，众生梦魂”者也。然沉醉仙乡，陈希夷千年睡足；迷离枯冢，丁令威今日归来。人间为短命之花，桃开千岁；天上是长生之树，县现刹那。从未有衣冠王谢，转瞬都非；宫阙邮亭，当场即幻。就令平波往复，天道自有循环；无如世路崎岖，人心日形叵测。虽水莲泡影，达观久付虚空；然飞絮沾濡，识者能无感喟？此《廿载繁华梦》之所由作也。
黄君小配，挟子胥吹箫之技，具太冲作赋之才。每拔剑以唾壶，因人抱忿；或废书而陨涕，为古担忧。自昔墨客词人，慷慨每征于歌咏；忧时志士，感愤即寄于文章。况往事未陈，情焉能已？伊人宛在，末如之何。对三秋萧瑟之悲，纪廿载繁华之梦。盖以宋艳班香，赏雅而弗能赏俗；南华东野，信耳而未必信心。于是拾一代之蜗闻，作千秋之龟鉴。或写庸夫俗子，弹指而佩玉带金鱼；或叙约素横波，转眼而作囚奴灶婢。长乐院之珠帘画栋，回首何堪？未央宫之绿鬓朱颜，伤心莫问。乌衣旧巷，燕去堂空；白鹭荒洲，鱼潜水静。今日重经故垒，能不感慨系之乎？更有根骈兰艾，熏莸之气味虽殊；谊属葭莩，瓜蔓之灾殃亦到。休计冤衔于圉马，已连祸及乎池鱼。可怜宦海风潮，鲸鲵未息；试看官场攫噬，鹰虎弗如。
嗟乎嗟乎！廿年幻梦，如此收场；万里故乡，罔知所适。若论祸福，塞翁之马难知；语到死生，庄子之龟未卜。叹浮生其若梦，为欢几何？抚结局以如斯，前尘已矣。二十载繁华往事，付与茶余酒后之谈；数千言锦绣文章，都是水月镜花之影。丁未重阳后十日华亭过客学吕谨序。
吾粤溯殷富者，道、咸间，曰卢，曰潘，曰叶。其豪奢暄赫勿具论，但论潘氏有《海山仙馆丛书》及所摹刻古帖，识者宝之。叶氏《风满楼帖》，亦为士林所珍贵。卢氏于搜罗文献，寂无所闻，顾尝刻《鉴史提纲》，便于初学，文锦亲为作序，则卢氏殆亦知尊儒重学者。虽皆不免于猎名乎，其文采风流，亦足尚矣。越近时有所谓南海周氏者，以海关库书起其家。初寓粤城东横街，门户乍恢宏，意气骄侈。而周实不通翰墨，通人亦不乐与之相接近。彼所居团去万寿宫弗远也，周以此意示某，嘱为撰门联。某乃愚弄之，其词曰：“宫阙近螭头。”是以周之室比请王宫也。且句法实不可解，而周遽烂然雕刻，悬诸门首。越数日，某友晓之曰：“此联岂惟欠通，且欲控君僭拟宫阙，而勒索多金也。”周乃怵然惧，命家人立斫之以为薪，然人多寓目矣。以周比潘、卢、叶，则潘、卢、叶近文，而周鄙野也。
东横街家屋被烬后，迁寓西关宝华正中约。该屋本郭氏物，而顺德黎氏拆数屋以成一大屋。黎以宦闽也，售诸周氏，周又稍扩充之。虽阔八间过，然平板无曲折，入其门，一览可尽。且深不逾十二丈，以视潘、卢、叶，又何如也？河南安海，所谓伍榜三大屋者，即卢氏故址。近年来虽拆为通衢，顾改建二三间过之屋，弥望皆是，则其地之恢广殆可知。潘氏除宅子不计，海山仙馆宽边数亩，老圃犹能道及。叶氏宅与祠连，有叶家祠之称。第十甫而外，自十六市以至旋源桥下，皆叶氏故址也，是以房屋一端而论，又潘、卢、叶广而周隘矣。
呜呼！周之繁华，岂吾粤之巨擘哉？但以官论，则周差胜。盖潘得简运司，以为殊荣，而卢、叶则不过部郎而已，未若周之由四品京堂而三品京堂也。虽然，其为南柯一梦，则彼此皆同。潘以欠饷被查抄，卢、叶亦日就零落，甚至弃其木主于社坛，放而不祀。迄今故老道其遗事，有不欷嘘感咽，叹人生若梦，为欢几何者乎？彼周氏者，旋放钦差大臣，旋被参籍没，引富人覆没之历史，又有不以潘、卢、叶为比例者乎？顾播、卢所享，约计各有五十年，潘、卢则及身而败，与周相同；叶则及其子孙，繁华乃消歇，与周小异。而计享用之久暂，则周甚暂，而潘、卢、叶差久，盖彰然明矣。此所以适成其为二十载繁华梦，而作书者于以有词也。囊有伍氏者，亦以富称，然持以与周较，则文采宫室，皆视周为胜，享用亦稍久。至今衰零者虽过半，而园囿尚有存者。推伍氏官爵不逾布政司衔，逊于周之京卿。顾今尚可以此做庸人也，则胜于周之参革矣。
嗟夫！地球一梦境耳，人类胥傀儡耳，何有于中国？何有于中国广东之潘、卢、伍、叶及周氏？然梦中说梦，亦人所乐闻，其有于酒后，或作英雄梦，或作儿女梦，或作人间必无是事之梦，而梦境才醒之际，执此卷向昏灯读之，当有悲喜交集而歌哭无端者。光绪丁未中秋节曼殊庵主叙。
诗曰：
世途多幻境，因果话前缘。
别梦三千里，繁华二十年。
人间原地狱，沧海又桑田。
最怜罗绮地，回首已荒烟。
就关书负担访姻亲买职吏匿金欺舅父
喂！近来的世界，可不是富贵的世界吗？你来看那富贵的人家，住不尽的高堂大厦，爱不尽的美妾娇妻，享不尽的膏粱文绣，快乐的笙歌达旦，趋附的车马盈门。自世俗眼儿里看来，倒是一宗快事。只俗语说得好，道是：“富无三代享。”这个是怎么原故呢？自古道：“世族之家，鲜克由礼。”那纨绔子弟，骄奢淫佚，享得几时？甚的欺瞒盗骗，暴发家财，尽有个悻出的时候。不转眼间，华屋山丘，势败运衰，便如山倒，回头一梦。百年来闻的见的，却是不少了。
而今单说一位姓周的，唤做庸佑，别号栋臣。这个人说来倒是广东一段佳话。若问这个人生在何时何代，说书的人倒忘却了，犹记得这人本贯是浙江人氏，生平不甚念书，问起爱国安民的事业，他却分毫不懂。惟是弄功名、取富贵，他还是有些手段。常说道：“富贵利达，是人生紧要的去处，怎可不竭力经营？”以故他数十年来，都从这里造工夫的。他当祖父在时，本有些家当，到广东贸易多年，就寄籍南海那一县。奈自从父母没后，正是一朝权在手，财产由他挥霍，因此上不多时，就把家财弄得八九了。还亏他父兄在时，交游的还自不少，多半又是富贵中人，都有些照应。就中一人唤做傅成，排行第二，与那姓周的本有个甥舅的情分，向在广东关部衙门里当一个职分，唤做库书。论起这个库书的名色，本来不甚光荣，惟是得任这个席位，年中进项却很过得去。因海关从前是一个著名的优缺，年中措办金叶进京，不下数万两，所以库书就凭这一件事经手，串抬金价，随手开销，或暗移公款，发放收利。其余种种瞒漏，哪有不自饱私囊的道理？故傅成就从这里起家，年积一年，差不多已有数十万的家当。那一日，猛听得姐丈没了，单留下外甥周庸佑，赌荡花销，终没有个了期。看着他的父亲面上，倒是周旋他一二，才不愧一场姻戚的情分。况且库书里横竖要用人的，倒不如栽培自己亲朋较好。想罢，便修书一封，着周庸佑到省来，可寻一个席位。
这时，周庸佑接了舅父的一封书，暗忖在家里料然没什么好处，今有舅父这一条路，好歹借一帆风，再见个花天锦地的世界，也未可定。便拿定了主意，把家产变些银子傍身，草草打迭些细软。往日欠过亲友长短的，都不敢声张，只暗地里起程，一路上登山涉水，望省城进发。还喜他的村乡唤做大坑，离城不远，不消一日，早到了羊城，但见负山含海，比屋连云，果然好一座城池，熙来攘往，商场辐辏，端的名不虚传！周庸佑便离舟登岸，雇了一名挑夫，肩着行李，由新基码头转过南关，直望傅成的府上来。到时，只见一间大宅子，横过三面，头门外大书“傅离”两个字。周庸佑便向守门的通个姓名，称是大坑村来的周某，敢烦通传去。那守门的听罢，把周庸佑上下估量一番，料他携行李到来，不是东主的亲朋，定是戚友，便上前答应着，一面着挑夫卸下行李，然后通传到里面。